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Avaliação de Passivo Ambiental para Incorporação e Expansão (Due Diligence)

Ao receber uma opção de compra ou aluguel de um terreno seja para incorporação imobiliária ou expansão dos negócios, é necessário realizar uma Avaliação Ambiental do imóvel, conhecida também como Due Diligence Ambiental (Diligência, em português).

O objetivo dessa avaliação é verificar a existência de passivos ambientais, como contaminação do solo, águas subterrâneas, águas superficiais, entre outros, embasando a tomada de decisão sobre a compra/aluguel do terreno e determinar se o preço anunciado do imóvel é justo.

Os terrenos que necessitam de maior atenção são terrenos que foram ocupados por indústrias e postos de combustíveis, pois em geral são atividades que podem causar alguma contaminação. Ao comprar uma área que foi ocupada por indústria ou posto de combustível e pretende-se construir um empreendimento residencial ou comercial será necessário realizar uma Mudança de Uso do Solo e caso a área esteja contaminada será necessário reabilitá-la, garantindo que o terreno esteja apto para o novo uso pretendido.

Para uma análise inicial do terreno indica-se a realização de um Desk Study (Estudo Básico) ou de uma Avaliação Preliminar. E caso confirme-se que houve no terreno alguma atividade com potencial de causar contaminação, é necessário realizar a próxima etapa, a Investigação Confirmatória, a qual irá confirmar se há ou não uma contaminação nesse terreno.

A análise ambiental é muito importante diante da decisão de compra de um terreno por conta da responsabilidade que o novo proprietário terá ao adquiri-lo. No direito ambiental a responsabilidade civil por reparar um dano causado ao meio ambiente recai sobre o poluidor direto e poluidor indireto, isso quer dizer que, ao adquirir uma área contaminada, o novo proprietário é responsável solidário por ela, e diante do fato que a contaminação pode causar risco à saúde humana, o proprietário é responsável por recuperar a área de forma a eliminar ou controlar o risco, mesmo que este não tenha sido o causador da contaminação.

Levantamento Básico (Caixa)

O Levantamento Básico é um estudo exigido pela Caixa (e outros bancos financiadores) para avaliação do potencial de contaminação em terrenos apresentados em propostas de financiamento a empreendimentos habitacionais.

Neste estudo é levantado o histórico de ocupação do terreno de interesse, bem como do seu entorno, a fim de identificar algum vizinho que possa impactar negativamente o terreno. É realizada uma vistoria para verificar se há indícios de contaminação no local.

Os objetivos específicos deste estudo são fundamentar ou descaracterizar uma suspeita de contaminação no terreno, formular um cenário preliminar dos riscos envolvidos para o uso habitacional, elaborar um plano para as etapas subsequentes (Investigação Confirmatória) caso verifique-se necessário, e embasar e orientar decisões em relação custo-benefício do empreendimento.

O Levantamento básico também é comumente chamado de Avaliação Preliminar e Fase I.

Desk Study

ecopro desk studioO Desk Study é um estudo básico de um terreno, caracterizado pelo levantamento de dados e pela reunião de informações iniciais para embasar a decisão de compra ou aluguel da propriedade.

Este estudo tem elementos de uma Avaliação Preliminar, porém é mais simplificado, sendo mais ágil, garantindo rápida tomada de decisão.

Neste estudo são levantadas informações sobre o terreno e as atividades que foram desenvolvidas nele ao longo dos anos em órgãos públicos, como órgão ambiental estadual e municipal, prefeituras, diários oficiais, entre outros.

O objetivo principal do estudo é levantar as atividades desenvolvidas na área em estudo e verificar se alguma atividade apresentou um potencial de causar contaminação. Também é considerado o entorno da área analisada, a fim de verificar se algum imóvel do entorno pode causar algum impacto ambiental na área de interesse de compra.

Levantamento Básico (Caixa)

O Levantamento Básico é um estudo exigido pela Caixa (e outros bancos financiadores) para avaliação do potencial de contaminação em terrenos apresentados em propostas de financiamento a empreendimentos habitacionais.

Neste estudo é levantado o histórico de ocupação do terreno de interesse, bem como do seu entorno, a fim de identificar algum vizinho que possa impactar negativamente o terreno. É realizada uma vistoria para verificar se há indícios de contaminação no local.

Os objetivos específicos deste estudo são fundamentar ou descaracterizar uma suspeita de contaminação no terreno, formular um cenário preliminar dos riscos envolvidos para o uso habitacional, elaborar um plano para as etapas subsequentes (Investigação Confirmatória) caso verifique-se necessário, e embasar e orientar decisões em relação custo-benefício do empreendimento.

O Levantamento básico também é comumente chamado de Avaliação Preliminar e Fase I.

Avaliação Preliminar

Avaliação PreliminarA Avaliação Preliminar é um estudo preliminar de um terreno que está sob análise para compra ou aluguel, sendo levantadas informações sobre a área de interesse e o seu entorno com o objetivo de verificar se pode haver algum passivo ambiental.

Este estudo é realizado para embasar a decisão de compra ou aluguel da propriedade e atendimento aos órgãos públicos, seguindo todas as legislações, normas e procedimentos pertinentes.

A Avaliação Preliminar é mais complexa que o Desk Study, apresentando análises mais completas sobre o histórico de uso e ocupação da área e do entorno, com identificação de fontes potenciais de contaminação que devem ser investigadas, bem como apresenta informações sobre o meio físico.

A compilação de todas as informações levantadas permite concluir se a área apresentou algum potencial de contaminação e deve seguir para uma Investigação Confirmatória, ou se não houve na área o desenvolvimento de nenhuma atividade que pudesse ocasionar uma contaminação, encerrando os estudos nessa etapa.

Investigação Confirmatória

ecopro investigação confirmatóriaA Investigação Confirmatória é realizada quando foi identificado na Avaliação Preliminar que na área de interesse ocorreu atividade que possa ocasionar uma contaminação.

Este estudo tem como objetivo confirmar a existência ou a não existência de contaminação a partir da investigação de todas as fontes levantadas na Avaliação Preliminar por meio de coleta de amostras de solo, água subterrânea, água superficial e/ou vapores.

Caso os resultados das análises indiquem contaminação na área, será necessário seguir com a elaboração de uma Investigação Detalhada, quando ainda há o interesse de compra. E caso os resultados apontem que não há contaminação na área, os estudos podem ser encerrados nessa etapa e submetidos à avaliação dos órgãos competentes para constatação de que o terreno está apto para o uso pretendido.

Investigação Detalhada

Investigação detalhadaA Investigação Detalhada é realizada quando foi identificada contaminação durante a execução da Investigação Confirmatória.

O objetivo principal deste estudo é entender a dimensão da contaminação, sendo realizadas novas investigações com coleta de amostras de solo, água subterrânea, água superficial e/ou vapores.

O estudo deve contemplar o dimensionamento tridimensional da contaminação e a interação da contaminação com o meio físico. A partir de todos os dados obtidos devem ser determinados os cenários que os seres humanos ou outros receptores podem estar expostos aos riscos que essa contaminação pode causar. Após a Investigação Detalhada é impreterível a realização de uma Avaliação de Risco.

AVALIAÇÃO DE RISCO

A Avaliação de Risco é desenvolvida para entender se a contaminação existente na área pode causar risco à saúde humana ou aos bens a proteger, como fauna, flora, entre outros.

Neste estudo são considerados cenários atuais e futuros, ou seja, se atualmente a área é ocupada por uma indústria, é avaliado se há risco para os trabalhadores desta indústria, e caso pretende-se comprar a área para construção de um empreendimento residencial, é avaliado se a contaminação pode causar riscos para os futuros moradores.

Se os resultados da Avaliação de Risco apontar que de fato há risco aos receptores atuais ou futuros, será necessário elaborar um Plano de Intervenção.

Por outro lado, se os resultados indicarem que não há riscos, deve-se elaborar um Plano de Monitoramento para Encerramento, visando monitorar por um período se a situação se mantém, e em seguida submeter todos os estudos para avaliação do órgão competente para constatação que a área está apta para o uso pretendido.

PLANO DE INTERVENÇÃO

Plano de IntervençãoO Plano de Intervenção é elaborado quando foi confirmado na Avaliação de Risco que há risco para a saúde humana ou outros receptores, seja para o cenário atual ou futuro. O objetivo do plano deve ser de controlar ou eliminar os riscos que a contaminação pode causar aos receptores.

O Plano de Intervenção pode considerar:

  • Medidas de remediação por tratamento: técnicas empregadas com o objetivo de remover a massa de contaminante;
  • Medidas de remediação por contenção: técnicas empregadas para evitar o avanço da contaminação enquanto é feita a remediação por tratamento ou quando esta é inviável;
  • Medidas de engenharia: implantação de práticas de engenharia com o objetivo de interromper a exposição do receptor ao contaminante;
  • Medidas de controle institucional: imposição de restrição de uso do solo, água subterrânea, água superficial, consumo de alimentos e/ou uso de edificações, pode ser provisória ou não.

As estratégias adotadas no Plano de Intervenção consideram, principalmente, as características da contaminação e atendimento às exigências dos órgãos competentes. Além disso, todo o plano é elaborado de forma a atender as necessidades técnicas específicas de cada cliente, sendo economicamente viável à sua realidade.

Após a elaboração do Plano de Intervenção é necessário submetê-lo, bem como os demais estudos, à avaliação do órgão competente. Sendo expedido o Parecer Técnico com a aprovação do plano, é possível dar início às medidas de Intervenção, que devem seguir o que foi aprovado.

Acompanhamento Ambiental de Obra

ecopro acompanhamento ambiental da obraAo comprar uma área contaminada seja para construção de um empreendimento residencial, comercial ou industrial, é necessário realizar a reabilitação da área.

Após realizar as devidas investigações na área, é elaborado um Plano de Intervenção, o qual por muitas vezes estipula a necessidade de acompanhamento durante as obras do novo empreendimento.

O Acompanhamento Ambiental de Obra é realizado, em geral, nas etapas de demolição, escavação e movimentação de solo e fundação. Seu objetivo principal é certificar-se que não há novos indícios de contaminação que não foram identificados nas etapas de investigação. Caso verifique-se indícios de contaminação é necessário paralisar as obras e retomar as investigações na área.

Caracterização de Solo para destinação

ecopro caracterização do solo para destinaçãoA caracterização do solo durante a realização de obras civis é necessária para garantir que seja dada a destinação correta para o mesmo, seja ela a reutilização do solo no próprio local, destinação para aterro (bota-fora) e em alguns casos destinação para tratamento.

Para a caracterização do solo são coletadas amostras e estas são analisadas e classificadas conforme a ABNT NBR 10004, sendo as possíveis classificações:

• Resíduos Classe I – Perigosos;
• Resíduos Classe II A – Não perigosos e não inertes;
• Resíduos Classe II B – Não perigosos e inertes.

Para os solos classificados como não perigosos, é possível reutilizá-los no próprio local ou encaminhá-los para aterros (bota-fora), e para solos classificados como perigosos é necessário verificar a melhor destinação e tratamento conforme suas características.

Em áreas que já ocorreram investigações no solo e apresentaram contaminação, é necessário verificar qual a destinação mais adequada de acordo com a substância contaminante.

Monitoramento para Encerramento

O Monitoramento para Encerramento é realizado em duas situações:

  • Quando a Avaliação de Risco indicou que as concentrações das substâncias químicas encontradas na área não oferecem risco, não sendo necessário medidas de intervenção, apenas monitoramento;
  • Após executadas todas as medidas de intervenção propostas para a área, sendo estas medidas institucionais, de engenharia e/ou de remediação.

Nestas situações é necessário realizar monitoramento periódico para verificar se a situação se mantém, caso seja concluído que a contaminação foi eliminada ou não apresenta riscos e não está em expansão, os relatórios de monitoramento devem ser submetidos ao órgão competente para avaliação e emissão do Termo de Reabilitação para o Uso Declarado, confirmando que a área está apta para o uso pretendido.

Por outro lado, caso verifique-se durante o monitoramento que as concentrações aumentaram e oferecem risco, será necessário implantar novas medidas de intervenção ou dar continuidade as já executadas.

O monitoramento pode ser realizado para água subterrânea, águas superficiais, solo, ar do solo (gás/vapor) e ar ambiente.