Informativo ECOPRO – Passivo Ambiental na Incorporação Imobiliária
Por que preciso investigar um terreno e como tomar uma decisão rápida de compra?
Publicado em 12 de fevereiro de 2020 por ECOPRO Engenharia e Projetos
Em 2020 iniciamos um projeto em que lançamos Informativos sobre a temática Passivos Ambientais na Incorporação Imobiliária com base nas dúvidas mais frequentes que ouvimos dos profissionais do ramo de incorporação. A partir de 2022 vamos publicar todos os Informativos elaborados para o público para que todos possam se beneficiar do conteúdo.
Nosso primeiro informativo aborda uma das perguntas que mais ouvimos: Por que preciso investigar um terreno e como tomar uma decisão rápida de compra?
A primeira questão que deve ser considerada quando falamos de áreas contaminadas é o risco à saúde humana. Ao comprar um terreno que está contaminado nenhum incorporador quer colocar em risco os trabalhadores da obra, os vizinhos e os futuros moradores e trabalhadores do novo empreendimento que será construído.
Portanto, se você está comprando uma área que já teve algum uso com potencial de contaminação e irá construir um empreendimento residencial ou comercial no local, isso caracteriza-se como uma Mudança de Uso do Solo, sendo obrigatório por lei (Resolução CONAMA nº 420, de 28 de dezembro de 2009) investigar a área para certificar-se que o terreno está apto para o novo uso pretendido.
Temos que lembrar que no direito ambiental a responsabilidade civil por reparar um dano causado ao meio ambiente recai sobre o poluidor direto e poluidor indireto, e o que isso significa para o incorporador? Quer dizer que, ao adquirir uma área contaminada, o novo proprietário é responsável solidário por ela, e diante do fato que a contaminação pode causar risco à saúde humana, o proprietário é responsável por recuperar a área de forma a eliminar ou controlar o risco, mesmo que este não tenha sido o causador da contaminação.
A respeito da segunda questão quanto à tomada de decisões rápidas sobre a compra de um terreno, há algumas fontes de consulta que podem auxiliar o incorporador a entender quais etapas mínimas do gerenciamento de áreas contaminadas que serão necessárias realizar futuramente.
Para a cidade de São Paulo, no portal SP Mais Fácil (Disponível em <https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/subprefeituras/sp_mais_facil/slc/consulta_preliminar/index.php?p=13853>) é possível consultar através do SQL (nº do cadastro do IPTU) se a área está cadastrada como Potencial ou Contaminada na Prefeitura de São Paulo. Caso esteja marcada como “potencial” será necessário no mínimo realizar uma Avaliação Preliminar e uma Investigação Confirmatória. E se estiver marcada como “contaminada” será necessário realizar todo o processo de Gerenciamento de Áreas Contaminadas.
No portal eletrônico de licenciamento da CETESB (Disponível em <https://licenciamento.cetesb.sp.gov.br/cetesb/processo_consulta.asp>) através do endereço do terreno em análise, é possível verificar se já existiu alguma atividade passível de licenciamento no local e, em caso positivo, há grande chance de ser necessária pelo menos uma Avaliação Preliminar e uma Investigação Confirmatória.
Para confirmar se a atividade que ocupou sua área de interesse tem potencial de contaminação, você pode checar na Resolução SMA Nº10, que dispõe sobre a definição das atividades potencialmente geradoras de áreas contaminadas, por meio do CNAE da empresa que ocupou/ocupa o terreno e, caso o CNAE encontre-se nessa resolução, será necessário realizar no mínimo uma Avaliação Preliminar e Investigação Confirmatória.
Outra consulta rápida é a relação de áreas contaminadas publicada pela CETESB anualmente, com o objetivo de verificar se sua área está contaminada ou se há alguma área muito próxima que está contaminada e possa causar algum impacto em seu terreno. No site do DATAGEO (Disponível em <http://datageo.ambiente.sp.gov.br/>) busque por “áreas contaminadas”, a pesquisa retorna os mapas das relações publicadas pela CETESB, veja o mais atual.
A Resolução SMA Nº11 dispõe sobre a definição das regiões prioritárias para a identificação de áreas contaminadas, que atualmente são quatro: Barra Funda, Mooca, Chácara Santo Antônio e Jurubatuba. Essas regiões são prioritárias devido à grande industrialização que houve nesses locais. Portanto, se você está estudando um terreno nessas regiões, a chance de ter que investigá-lo aumenta.
Na última relação de áreas contaminadas divulgada pela CETESB (dezembro/2019), estão cadastradas 6.285 áreas, das quais 71% tiveram sua contaminação gerada por atividade de posto de combustível e 19% têm origem de atividade industrial. Por isso recomenda-se atenção na compra de terrenos que foram ocupados por postos de combustível ou que estão próximos do mesmo. Um terreno que foi ocupado por um posto provavelmente passará por todo o processo de Gerenciamento de Áreas Contaminadas.
Essas são algumas dicas para que, como incorporador, você possa avaliar rapidamente o quanto será necessário de investimento financeiro e de tempo para ter um terreno apto para a construção de um empreendimento de uso residencial ou comercial.