Informativo ECOPRO – Passivo Ambiental na Incorporação Imobiliária
Por que não contratar um pacote fechado de Avaliação Preliminar e Investigação Confirmatória?
Publicado em 12 de fevereiro de 2020 por ECOPRO Engenharia e Projetos
Ao receber uma opção de compra de terreno o incorporador vai direto analisar sua viabilidade. São realizadas a Análise Comercial, Técnica, Financeira, Jurídica, e o tópico que será dado atenção neste texto, a ANÁLISE AMBIENTAL, ou seja, verificar se houve ou há no local algum “problema” com o meio ambiente que possa complicar ou inviabilizar o empreendimento.
Para ter segurança na decisão sobre a compra do terreno, o incorporador parte para a contratação de uma Consultoria Ambiental especializada na avaliação de passivos ambientais. Para descobrir se há alguma contaminação no local, deverão ser feitos pelo menos 02 estudos, os famosos: AVALIAÇÃO PRELIMINAR (FASE 1) E INVESTIGAÇÃO CONFIRMATÓRIA (FASE 2).
Tentando “agilizar” o processo, a consultoria vem com a brilhante ideia de fechar um pacote de Preliminar e Confirmatória, pois já conhece tudo do assunto e já te apresenta a quantidade de sondagens, de poços e de amostras de solo e água.
Parece interessante, não?! Mas a resposta é NÃO! A avaliação de passivos ambientais ou de áreas contaminadas, como definido pelo Ministério do Meio Ambiente, baseia-se na “estratégia constituída por etapas sequenciais, em que a informação obtida em cada etapa é a base para a execução da etapa posterior”.
Sendo assim, contratamos a Fase 1 (Preliminar), avaliamos os resultados, vamos para a Fase 2 (Confirmatória) e assim por diante.
A Avaliação Preliminar tem por objetivo identificar as atividades executadas na área, como por exemplo postos de combustíveis, indústrias, mecânicas, lavanderias, etc., para verificar a chance de ter ocorrido uma contaminação. Somente após entender o histórico de ocupação e ter um “cenário completo” da área é que saberemos os locais de perfuração, quantidades de pontos, profundidade, nº de amostras e o custo necessário de uma Investigação Confirmatória.
Como disse Abraham Lincoln, “se eu tivesse 8 horas para cortar uma árvore, gastaria seis afiando meu machado”. E essa é uma frase que faz sentido quando falamos de pacotes de Avaliação Preliminar e Investigação Confirmatória.
Quando uma Consultoria apresenta uma proposta de Confirmatória pré-definida, sem antes ter executado a Preliminar, ela não está se preparando o suficiente para executá-la, podendo ocorrer as seguintes situações:
- Pontos de investigação mal alocados: Realiza perfurações em locais aleatórios, sendo a área mal investigada e o estudo não aceito pelo órgão ambiental, acarretando a perda de tempo e dinheiro para o incorporador;
- Subestimar nº de pontos: a princípio parece uma boa proposta no quesito financeiro, porém ao contratar o pacote, o incorporador pode receber um estudo de qualidade técnica superficial, correndo o risco de conter menos pontos que o necessário para uma boa investigação da área e consequente aprovação do órgão ambiental. A adequação do estudo significa incluir aditivos de contrato para complementação, novamente ocasionando em perda tempo e dinheiro do incorporador;
- Superestimar nº de pontos: da mesma forma, executar uma Confirmatória sem ter tempo hábil para criar uma base técnica de qualidade, pode acarretar num dimensionamento além do necessário para o estudo. Este até poderá ser aceito pelo órgão ambiental, mas significa um gasto desnecessário em seu projeto;
Ou seja, fechando um “pacote” você não vai ter uma base sólida para fazer uma investigação e há grande chance de durante os estudos ter que desembolsar mais dinheiro para complementar uma proposta inicial falha, ou, pior ainda, ter retrabalho quando o estudo for rejeitado pelo órgão ambiental, também levando a perda de um tempo precioso para o lançamento do empreendimento.
Por isso, a recomendação é fechar uma etapa por vez, assim todas as etapas são bem executadas e a área é bem investigada, levando a um parecer favorável para execução do empreendimento. As etapas sequenciais do Gerenciamento de Áreas Contaminadas permitem essa vantagem ao contratante. E você? Está usando essa vantagem ou ainda acredita que está sendo mais ágil?