Para a aquisição de um terreno, são avaliados diversos fatores como: Localização, comércio, transporte público da região, a viabilidade econômico-financeira, entre outros.
Um importante fator a ser considerado é sobre uma possível contaminação na área, ou seja, a eventual existência de um passivo ambiental, já que negligenciá-lo pode trazer prejuízos financeiros e jurídicos para todos os envolvidos.
Com as transformações advindas do Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo (Lei nº 16.050/14), que possibilitou a ocupação residencial em diversas áreas onde são ou foram ocupadas por atividades potencialmente poluidoras (a lista completa dessas atividades pode ser verificada na Resolução SMA nº 10), observa-se que, cada vez mais, o setor imobiliário irá se deparar com áreas que possuem um passivo ambiental e que o interesse de construção nessas áreas será de grande importância para recuperação e revitalização, uma vez que estas poderiam ser esquecidas e inutilizadas caso o setor imobiliário deixasse de investir.
Visando promover a ocupação e reabilitação de áreas contaminadas, tendo como bases legais a Lei nº 13.577/09 e Decreto nº 59.263/13, foi criado o Gerenciamento de Áreas Contaminadas da CETESB que, de modo geral, constitui-se de diversas etapas (estudos) sequenciais para identificação, avaliação e remediação dos passivos ambientais.
A primeira etapa para identificação de um passivo pode ser composta pelo Estudo Básico, também chamado de Desk Study e/ou pela Avaliação Preliminar. Essas duas etapas caracterizam-se pela realização de levantamento de dados e pela reunião de informações iniciais para embasar a decisão sobre a aquisição da propriedade.
Ainda que seja uma boa base de dados, o Estudo Básico (Desk Study) não é tão completo quanto a Avaliação Preliminar. Veja algumas diferenças:
O quadro apresentado acima mostra diferenças claras nos dois estudos, principalmente no que diz respeito a solicitação de vistas aos processos nos órgãos públicos (Prefeitura e CETESB). Esta é uma etapa crucial onde muitas vezes são adquiridas informações essenciais sobre as atividades desempenhadas na área do futuro empreendimento.
Sendo assim, ainda que o Estudo Básico traga informações valiosas sobre o terreno de interesse, o empreendedor deve ter em mente que necessita de 100% de certeza das atividades executadas no terreno que está pretendendo adquirir, desta forma, apenas uma Avaliação Preliminar bem executada trará informações sólidas que darão segurança ao empreendedor sobre o que está sendo adquirido, evitando surpresas financeiras que acabem por impactar nos valores e no cronograma do futuro empreendimento.
Link Resolução SMA nº 10: http://www2.ambiente.sp.gov.br/legislacao/resolucoes-sma/resolucao-sma-10-2017/
Link Resolução SMA nº 11: www2.ambiente.sp.gov.br/legislacao/resolucoes-sma/resolucao-sma-11-2017